近日,不少读者反映省城某楼盘在开盘之前,大肆宣传楼盘为学区房,并宣传是以某名校作为就近入学的学区配置。绝大部分业主正是因为可以上该学校才花费了比同地段楼盘总价高出十几万的价钱购置了该楼盘物业。
◆律师分析:
北京市隆安(济南)律师事务所白金印律师分析:商品房销售广告和宣传资料俗称“楼盘广告”。楼盘广告一般属于要约邀请,是希望他人向自己发出要约的意思表示,在法律上没有约束力。如“理想居所”、“居家首选之地”、“星级服务”、“帝王享受”等词语,大多属于开发商夸张性宣传所需的文字,目的是为了引起注意,制造气氛,并没有明确的目标,这种广告仅仅构成了要约邀请,在法律上没有约束力。
但是,有些楼盘广告标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等具体确定的内容,根据《合同法》第15条规定“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约”,这些广告内容在符合上述规定条件下就是要约而不是要约邀请,具有法律效力。如本案中明确表明楼盘为学区房,学校的名称明确、具体;价格明显高于同等地段的其他房源。
在楼盘广告视为要约的情形下,适用“容纳规则”,也就是楼盘广告的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容;当事人违反的,应当承担违约责任。
按照《合同法》第107条的规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行。采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”结合本案,业主可以要求开发商采取补救措施,完善各项手续,继续与学校谈判,达到业主适龄儿童可以入学的目的;如果无法正常入学能否采取其他的补救措施或者给予业主相应的赔偿。
◆记者提示:
从本案来看,绝大多数购房者购买该楼盘是为了学区房而来的,如今开发商否认该楼盘为某名校学区房,导致业主的子女无法享受优质学区资源,因此就失去了购买商品房的根本目的,依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。