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气死了，气死了，看好的二手房，房东一天之内涨价15万，这就是趁火打劫，房叔我该怎么办？
这是最近听到最多的一句话，新房市场的摇号紧俏，让更多的人考虑二手房，但殊不知新房再难买还能碰个运气，但二手房一天一个价，三天两个价，卖多少完全就看房东心情的情况，怕是要让很多人吐血了。
疯狂二手房
严格来说，西安不算一个二手房旺盛的市场，毕竟主城区还是有不少地，齐齐的韭菜楼还是在不断的盖着，再加上还有满五满二的政策在限制着，西安二手房的交易量并不算大；
去年下半年的时候，房叔记得很清楚，从五月份开始，很多中介反映的最多就是买新房的人回归理性，房东因为看不清市场走向，也不着急卖，大家都在观望；9.13新政后，要求外地户口买房要两年社保，本地人三套房禁售后，很多去登记的房东，再回访卖不卖房的时候电话基本都不接了；
而时间往前推两个月，再17年的三月可不是这种情况，那个时代就是今天才看过房，明天就有房东反悔要加价；甲业主刚看过正在犹豫，乙业主加价出手抢先拿下，房东宁愿交违约金，也要反悔；
那个时候来找房叔投诉就很多，买的人觉得房东没有契约精神，定金都交了，说反悔就反悔；而卖房的则不以为然，契约算个屁，转手再卖多挣几十万，几万块的定金即使双倍也赔得起。
房价倒挂
很不幸的是，这个无厘头的时代又回来了，一天一个价，说好又反悔，在这个落户门槛低廉，大量人口涌入的五月，再次上演，新房难卖，势必把需求都挤压到二手房，仅有的二手房就有了坐地起价的资本，爱买不起，反正后面排着队成了最近的不良风气；
从这一点上说前些年低价买房现在转手的人是赚了的，供求不平衡的情况从新房完美过渡到了二手房，这种空口白牙说涨价就涨价的处境，恶劣程度也并不逊色于三月份的全款买房潮，但这一次却没人管的了，不同于新房，二手房卖多钱完全看房东想卖多钱了，这个现场叫就价格倒挂，西安已经有了苗头。
（一季度全国二手房倒挂比例）
全国城市里，价格倒挂最厉害的是成都，同样是调控，落户吸引人才，成都新房二手房倒挂率达到了88%，同区域的二手房价格几乎是新房的双倍；
同时因为新房中签率只有个位数，二手房疯狂加价，很多人看到二手房价格这么坚挺，又疯狂去排队买新房，都觉得买到就是赚到，200套房子两万人排队，想想都很害怕；这还有个前提是成都保护刚需先买并规定离婚三年不能买房，即便如此，刚需的中签率也仅仅4%。
反观西安，虽然没有两倍的增长，但也不低了，高新曲江热点区域的二手房倒挂也将近50%，房东一天一个价，转身涨价就是十几万也所言非虚。对于买的人自然很难受，新房买不上，二手房趁火打劫；
纵然这边再说什么契约精神，但卖的那头完全就是“谁没上过几次法庭的，这多挣的可是十几万的心态”，一天涨价十几万纵然是个例，但三个月涨价30万的可不是少数，算下来一天就能多挣3000块，这上啥班挣钱也没这个快；
西大街的二手房交易中心每天都在诞生着百万富翁，而买二手房这件原本一手交钱一手给房简单的事情，再新房难买的背景下，完全就是人性，人品和运气的博弈了，如果说上面的数字是冰冷的，下面房叔搜集到的真实案例就真实的多了：
畸形市场
冒险家：我上个月，就是在买房的最后一步，房东突然反悔不卖了，而且私底下联系中介，想给中介好处费，让中介说服我们不要追究违约金。从看上房子到办手续办贷款再到房东反悔，这20多天里，房价上涨了何止违约金的金额！
原本准备的首付款已经买不到同等面积的房子了，还要额外花时间办理银行和房管局撤销手续。。。辣鸡啊，违约方都是辣鸡啊！违约还背地里耍手段的人更辣鸡！！应该将违约行为记入征信档案终生不能消除，原谅我有一点小冲动。
深笑林：去年下半年经常来这，买个房子真的不易，因交定金的钱里面有中介的费用，所以中介一直拖拖拉拉不好好给办理，当时房价一直在涨，超级担心房东反悔，还好房东信守承诺。房东在小区还有房子住着，现在每次碰到房东，都感觉他眼里有深深的仇恨……
鱼豆腐：西大街那边人超多 下午开门前就排满人了。。。网上的二手房资源 打电话过去都觉得还能升值现在卖不划算，不愿意卖。
上周六办房哥会客厅的时候，同样的案例，4月11号业主刚开始关注曲江紫薇永和坊二手房，简装98平180万，当时还在纠结价钱户型，也是觉得房东心态不稳定，中介也建议在等等，最近歪风邪气太多，结果不到一个月，房东价钱挂到了210万，一个月涨了30万，这恐怕不是唱一遍勇气的事情，梁静茹唱上十遍怕都不够，到底是谁给了房东的勇气，一个月涨价30万。
（房哥会客厅第一期现场）
谁给的勇气？自己，市场，政策，需求，要说总能一大段，总结起来就是抢房的这帮不明势力；需求决定价格，从2017年全国各地限售，限价，限购，限贷政策轮番出台后，全国各个城市就开始抢房；
南京抢完抢杭州，杭州抢完抢成都，成都抢完奔成都，成都完了又是西安，70后着急，80后着急，90后着急，甚至00后也关心，昨天在楼下吃个串串，隔壁两桌都在聊房子，一桌关注航天，一桌看好曲江，燥热的不行。
全民抢房
我们始终坚信房子是用来住的，不是用来炒的，房价不涨可是政策红线，各个城市也都明白，但无奈炒房不要见提了，抢房又来了，抢和炒有什么本质区别呢，好听一点叫消费升级，本质上还不是人人都坚信房价永远上涨，买了就是赚了的神话；
新房二手房一旦倒挂严重，傻子都知道把新房买了转手一卖几十万就到手，啥能有这收益高，不仅无风险更是暴利，买房成了很多人实现发财梦的重要渠道，再加上限价的助推，掀起了抢房的大火。
再这点上新房和二手房的区别就出来了，新房可以可以限价，只要想干预，是管得住的；但有几个听说过二手房价格管控的，只要房东心大，高新区的一个高层挂一个亿一套，只要有人买，这单子就能成交。
很多人就会说了不是还有限售政策呢，西安二手房火不起来，但你仔细想想，短期是打压炒房的，但二手房供应量大幅减少，价格水涨船高更是不争的事实。那边新房限价，开发商捂盘不售，这边有限的二手房都成了香饽饽，卖多钱还是看房东心情了。
需求转移
除了高价接受房东的贪婪以外，大部分人的目光还是会转向别处，一是坚持新房，多排队多摇号，起码西安的新房供应量是够的，中签比例最少也在10%，多排几个楼盘还是买的上房的，摇号前也多问问供货量，算一下自己买到的概率，像那种洋房几十套，上千人排队买的概率自然低很多，朋友前阵子去排红星紫御半山洋房的时候，就面临过这种尴尬。
另一批就是转向以往没人愿意买，不敢买的房子，比如小产权，城改安置，经适房，老小区等二手房，因为房东的贪婪是无限的，但刚需手里的钱总是有限的，在这几类里面简单说下选择办法：
小产权
小产权是最最最无奈后的选择，西安小产权最集中在三桥附近，北辰立交附近，梨园路附近，小产房本身是违规没证的，大多是村里自己盖得，虽然原则上是违建，但因为体量巨大，还将长期存在；
优势是价格低，一般周边生活交通方便，多层居多，户型较好，房子质量一般，小区物业基本没有，租住较多人比较杂。劣势是没有保障，很多没有天然气和市政供暖，本身违规违法。
安置房
安置房因为前些年百村城改的工程，现在大多交房，位置分布西安东西南北都有，虽说原则是可以办房产证的，但大多都在五年之后，且需要补齐土地出让金，本村自住少出租多人员较杂，位置多为主城区，交通生活方便；
但普遍梯户比高，尽管西安在2014年的《西安市人民政府关于进一步加快棚户区改造工作的实施意见》明确规定每单元平层不得超过8户，但大量高梯户比的安置房依旧存在。
高梯户比带来的直观问题就是户型差，由于要在有限的面积内做更多的房源，除却大面积，刀把子户型普遍存在，公摊大浪费面积达，有的安置房，往往130的户型还不如商品房100来的实用，就是这个原因。付款方式上只能走协议过户，一把付，不能按揭贷款，谨防小产权以城改盘名义冒充，承诺几年后办证，都是扯淡。
经适房
经适房，根据西安的规定，经适房满足这几个条件是可以交易的，要求满五年、补缴土地出让金，就可以取得完全产权上市交易，差价款缴纳标准为原购买经济适用住房价格的15%；
计算公式为：应缴差价款＝（房屋建筑面积-按商品房价格购买的建筑面积）×原购买经济适用住房合同单价×15%；虽然是经适房，但基于你懂的原因，早些年经适房收入证明造假也挺严重，很多人挤破头着买，大部分户型环境都还算不错，强于安置房；城西这边的大的经适房小区像紫云溪，天赐苑，世纪锦绣，天朗莱茵小镇等。
老小区
老小区就没啥说的，像城墙内很多单位家属院还不错，就是房龄比较久，停车非常紧张，因为住的多为老人，比较安静，但这种就得淘宝了，尤其是户型，老房子大多户型设计和现在生活习惯不符，房产证是必须要有的。
由于二手房不同于新房，信息的渠道无非就是中介，网上安居客这些，看的时候基本都是锁定一个区域，比如高新大寨路沿线，找一家中介，报你的预算和要求，让帮忙筛房源，然后挨个看了，具体的二手房交易流程是这样的：
备注：买家看上房子后，确认要买后的流程。
1. 诚意金（给中介，假如卖方不卖，中介退还买家）；
2. 定金（给卖家，假如卖方不卖，一般双倍赔偿）；
3. 购房三方合同（买家、卖家、中介各一份，买卖不管谁违约，成交价 20% 作为违约金 + 定金和定金利息）；
4. 购房网签备案（含购房资格审查，备案开始后可以在 fang99.com 查询）；
5. 办理资金监管账户（成交价全部存在这个账户）；
6. 评估公司对房屋评估（一般低评，成交价 80% 左右）；
7. 和银行进行贷款面签（贷款以家庭为单位审批，可贷款额度按照评估价计算）；
8. 银行审批通过后存首付款到资金监管账号户（首付款 = 成交价 - 贷款额）；
9. 等待银行放款（各行放款时间不一样，可具体和中介或银行联系，放款后可以收到短信）；
10. 放款后，办理二手房过户（交契税、个税、过户费等）；
11. 过户后的过户单交给银行，等待银行最后审批；
12. 业主结清房子水电煤物业等费用；
13. 银行通知可以去领产证，去领产证；
14. 领完产证去和卖家要房屋相关钥匙门禁等；
15. 隔一两日，资金监管账户打款到卖家，交易完成。
房叔有话
可以说，如今二手房的疯狂很大一部分原因是新房造成的，新房限价房子难买，人口涌入需求自然涌入二手房，不同于新房价格备案，二手房完全看房东心情，现在这个阶段，不仅是西安，全国各个城市都陷入一种抢房潮中，所有人对买房发财的预期极高，要改变这种预期极难，买涨不买跌的观念已经根深蒂固，我们能想到的唯一办法不就是房价断崖式下跌，让投机者自杀破产，极端也不现实。
而对于买的人和没买的本身就是矛盾体，有一个比喻叫早上的公交车，上车的希望房价快涨（财富快速增值），车下的希望停一停，让自己赶快上去，上去之后此前的刚需就变成了自己曾经厌恶的投机者；
这会我们痛骂房东没有良知，一天一个价，等我们再成为房东，怕是又被别人骂了，契约精神在这个字在抢房急红眼的现在，什么用都没有。房子是用来住的，真的，但也不是轻易能让你住进去的，也是真的！
对了，虽然说房东卖多钱我们么办法，但如果房东已经签了合同违约的话，打官司还是必要的，目前如果买房过程中房东因为房屋涨价而违约的 ，房屋涨价部分是需要判给买家的！