PART1-新开工面积骤减
2018年已经过半，回顾这半年的西安楼市，从年初的“今天北郊嫌太贵，明日高陵也崩溃”刚需被驱逐，到上周日（6月23日）摇号细则的出台，充分保证刚需客户的中签率，竟然有楼盘中签率达到300%。
站在案场第一线，作为一名从业者，我们从年初聊的今年出来多少个新盘，挣多少多少，时隔半年，突然发现房企土地储备不足，现在更多的聊起来的是你们项目怎么还不入市，土地储备怎样了，或者拿地背后的那些曲折辛酸的故事。
市场已“疯”，整条营销线的价值都被质疑，策划靠边，渠道被废，销售变成资料审核员。无需召集客户，客户购房的积极性空前高涨，非理性的连夜排队，为了保障中签率在十多个项目交资料，最后却发现自己是“陪摇”。
根据中原研究顾问部统计，2018年1-4月，全市新开工面积462.02万平方米，下降40.1%，较上年同期回落129.9个百分点，降幅较1-3月扩大2.4个百分点。由于限土令及治污减霾政策的影响，一季度及二季度初新开工面积大幅减少。
图标1：1999-2018年西安住宅开发投资各项指标
有房源则盆满钵溢，无房源则望房兴叹，一个名企销售经理跟我私下抱怨，项目已经半年没有房源，手上攒了七百多个客户，眼看（开盘）是没指望了。而普通购房者对房价步步紧逼，如今已经去了秦汉、泾渭、泾河、临潼。如果你没有见到泾渭开盘现场，你根本无法想象，一片荒郊野地竟然又能够放抢。
2018年上半年，这个楼市到底怎么了，2018年的下半场，西安楼市会好么？
PART2-限购乱象丛生
元月份至今，楼市呈现严重供不应求状态，受“禁土令”影响新开工面积萎缩，可供面市房源减少，加上去年至今积压的长期市场需求，导致政府频出限购限售限贷政策，进一步保证市场的有序运行。
从2017年1月开始到2018年6月24日，限购政策从区域、户籍限购，已经转型为家庭限购、房源限售等条件，限购政策趋于严厉，想要政策解封，貌似遥遥无期。
图标2：2017年1月-2018年6月限购政策一揽
受市场供求关系影响，房源供应求，市场乱象丛生，同行戏称3-4月开盘的部分项目“全款往前，按揭排后，公积金滚出去”，某项目因开盘客户量过多，导致开盘日延后，但购房者群情激奋，经常警察出动。
截止5月底，西安楼市更是频上全国各地媒体及央妈头条，西安楼市一度处于风口浪尖，市场整顿或调控的压力将持续加码升级。
6月24日出台的摇号细则：1、将限购对象由个人转向家庭，房源供给向刚需家庭倾斜，实为限购政策的再升级；2、倒逼开发商调整产品结构；3、每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，对理顺市场实际房客比、稳定市场预期影响重大；4、房管局统一商品住房意向登记平台的搭建，使得市场摇号选房政策更加透明化；5、限购区域市场监管严格，部分客户将流入西咸新区及高陵等非限购区域，周边地区商品房市场愈加火热。
图标3：2018年西安楼市重点房企布局
尽管政策频出，西安楼市在下半年依然将处于高位运行状态，随着摇号细则政策逐步实施，核心区域新增供应将持续减少，迫使客户将目光投向远郊非限购区域。市场将更趋于透明合理化，但这并不意味着楼价下挫，只是趋于平稳。
那2018年下半年是否会继续疯狂？这一点不用担心，因为“摇号”机会变少，概率变大，很多人从规则上就已经被淘汰了。
PART3-远郊市场变奏
经过1年半的限购，西安楼市房源供应主体逐渐转变，主城区供应萎缩，远郊火爆，下半年的市场，将在非限购区域！
根据公布的2018年新建商品住宅（含公寓）上市供应计划，2018年计划供应新建商品住宅2697万平米，合计套数225509套，其中品牌项目供应面积占比52%。截止6月24日，18年累计供应房源685.4万㎡，共计56919套，仅占上市供应计划的25%（套数比）。
品牌开发商市占率持续走高，限价背景下开发商纷纷选择精装房源入市，毛坯房源将进一步萎缩，低价房源将变得更少。
图标4：2018年以上西安外围区域开盘情况汇总
受制于限土令，一季度供应量较少，二季度市场加大新增供应，6月由于市场乱象波动导致新增供货减缓，随着摇号细则的出台，后期供应将持续加大。
主城区（传统城六区+长安）可供开发用地骤减，加之政策管控较严，上半年新开工面积减少，导致市场新增供应量减少。非限购区域如高陵、临潼、西咸新区（沣东、秦汉、泾渭）供应量持续走高。
摇号细则对开发商预售备案登记要求，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；3万平方米以下的，须一次性申报。对房地产开发企业办理预售证销售面积予以明确具体数字，严禁多批次多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间。
据中原研究顾问部统计上半年单次预售备案登记建筑面积在3万平米以上的仅审批99张预售证，而3万平以下的共颁发预售许可证201张，由此可见一斑。
这就对开发企业的施工进度及资金实力要求较高，下半年达到此备案登记条件项目将减少，主城区供应量将有一定缩减。在市场需求受政策及供应的压抑下，核心外围区域（高陵、秦汉、沣西、泾渭）将迎来集中面市。
换而言之，限购区域实现房源越来越少，非限购区域房源越来越多，客户想要获得更多摇号机会、房源选择机会，只能去非限购板块！
PART4-未来成交预测
一直担心楼市发展到六月，已经没有红利支撑，但没有想到上半年供不应求量跌价涨，主城区迎来全面改善；下半年供应量短期大量补货困难，成交量微跌，价格趋于小幅上涨。总体供不应求，量跌价涨。
2018年1-5月，西安市普通住宅供应量为406万㎡，成交量为649万㎡，供销比0.6，市场供应严重不足。截止到5月底，全市普通住宅成交均价为11352元/㎡，环比上涨8.1%，同比上涨52%。
图标5：2017年1月-2018年5月西安普通住宅供需量走势
成交房型表现：根据中原地产数据分析，成交面积主流依然为100-150平产品，三房和四房比例持续上涨，90平以下产品占比持续减少。改善特征突显，刚需迫于价格压力更多挤压至核心外围区域。
其一，操作端：摇号细则上周刚出台，需要至少1-2月的政策吃透期，另此次摇号政策对单次申请预售面积不得低于3万平做了明确规定，各发展商需要加大施工进度和营销适应，将导致后续1-2月供应量减少。
其二，现在至7月底各项目在调整工期和营销节奏及政策适应后，预计在8月后将迎来密集供应，另摇号细则对刚需家庭和普通家庭做了严格的区分，投资将进一步被抑制，后市房客比关系将得到一定缓解。18年全年成交量或将对于17年年度成交量。
其三，产品端：随着新政的出台，在开盘登记摇号时优先考虑刚需客户，前文提到政策中的刚需客户为家庭结构型刚需非价格刚需，由于购房成本的逐步增加，主城区刚性需求被严重挤压，预计在高房价背景下房企为了加速去化，80-90平两房/小三房或将重出市场占比略增。
图标6：2017年1月-2017年8月，西安普通住宅成户型走势
其四，价格端：自2017年9月25日颁布限价令要求新开盘备案毛坯房源价格不得超过9000元/平，精装房源不得超过10500元/平。然而随着时间的推进和各项目新开盘的实际备案价格，在原有政策基础上有所突破，下半年西安楼市预计仍处于高位运营状态，限价会成为常态化以报房市稳定，价格上涨将控制在合理范围之内。
其五，政策面：2018年初，关于楼市走势，大致的预判是价格保温，因此，上半年——乱象丛生，政策频出，限购升级；下半年——严控市场风险，政策平稳运行期。尤其是，七部委联合执法，30城楼市严打，楼市将区域平稳态势。
其六，供应端：上半年——主城供应萎缩、主城VS外围区域两极分化，但市政府对于土地调控，主要供地还在西咸、高陵、临潼等地；下半年——主城供应小增，外围区域成供应热点，土地、房源、客流量都将攀升。
其七，成交端：上半年——主城全面改善时代，量跌价涨；下半年——主城区量微跌价控涨，外围区域量价齐升，楼市春天，外围区域将迎来价格&价。换而言之，外围市场即将成为主流市场，限购区域将低速发展，步入普遍高端化。
图标6：2012-2018西安市土地成交量-各区域走势
2018年1-5月，西安住宅用地累计新增供应30宗，折合建面322万㎡，较2017年同期下滑43.2%；成交33宗，折合建面346万㎡，较2017年同期下滑44.8%；成交楼面价1974元/㎡；土地出让金682404万元，平均溢价率16.3%，土地价格上涨明显。
2018年，上半年最热区域集中于限购板块，诸如浐灞二期、曲江二期、航天一期、大明宫、徐家湾、草滩等地，但随着新政实施，房源逐渐殆尽，新房源青黄不接；2018年下半年最热板块将集中于西咸新区、泾渭、高陵、临潼等地，在一片滩涂上舞蹈。
市场已经变化，大家应该换一种眼光去看新区，不管认可与否，该来的终究还是来了！
备注：1、个人言论，不代表供职单位2、部分图片源于网络，侵权立删
3、数据来源：陕西中原研究顾问中心