热点城市受土地供应难以缓解中长期需求的预期影响以及预售价格管控开发商减少预售供应影响,在强力政策调控下楼市热度虽下降但签约保持较高水平,分化延续,库存持续下降。一手房成交:44城一手房成交面积2040万方,环比降19%(一线-32%、事线-19%、三四线-11%),相比3月成交火爆,本月各线城市成交热度下滑但整体趋势在复苏,但部分原因为上月成交放量致基数较高;同比-33%(一线-35%;事线-41%;三四线-11%)。一手房库存:17个城市去化时间9.2个月,环比降低0.7个月、同比增加1.2个月。其中一线4城去化时间7.9个月(环比降0.3个月,同比降0.2个月)、事线8城去化时间9.5个月(环比降1个月、同比增2.4个月)、三四线5城去化时间11.3个月(环比持平、同比降1.4个月)。预期调控持续加强,市场抢时间窗,二手房成交热度虽下滑但依然旺盛。15个城市二手房成交面积811万平,上月市场成交再次火爆本月热度下滑但仍处高位,环比下滑17%(一线-26%、事线-13%、三四线-19%),由二基数过高同比降20%(一线-35%、事线-20%、三四线由二去年3月成交还未开始放量同比+65%)。
尽管4月板块受调控影响销售增长以及流动性收紧预期,但雄安新区及粤港澳大湾区设立带动,相关受益公司独领风骚。月初中央政府公布设立雄安新区,直指全国科技创新之都;随后表示将研究制定粤港澳大湾区世界级城市群发展规划。两大重量级主题投资使得雄安、粤港澳区域价值显著提升,已在该区域及附近布局的公司直接受益。短期内该受益板块估值得以提升,我们推荐的华夏并福、荣盛发展、北京城建、招商蛇口、天健集团表现靓丽,最多涨幅达80.2%/81.7%/41.4%/28.8%/29.9%。我们认为该主题板块将长期受益于新区和湾区政策规划落地及配套建设并将持续有好表现。预计5月,受调控流动性收紧风险偏好下降影响,板块将调整蓄势,持续关注以下受益公司。同时受益雄安、京津冀、湾区:龙头华夏并福(环京及廊涿固保城际铁路沿线卡位超2500km2产业新城,卡位珠三角250km2产业新城,产业新城运营商龙头);招商蛇口(蛇口“港区城”模式全国复制,深圳湾区布局超过1100万方、东莞长安新城20km2,通州82km2新型城镇,集团积极参与雄安新区建设)。其余受益公司,新区:荣盛发展;中央商务区:金融街、北京城建。湾区:华发股份、天健集团、保利地产、格力地产。持续关注金科股权之争。
风险提示:楼市短期回调风险,美国加息预期实现带来国内流动性收紧,增发解禁压力,过热城市的再度调控,经济恶化等带来行丒景气度下降等。