新年一过，楼市迎来了“新”春。2月3日央行变相“加息”，国务院印发《全国国土规划纲要（2016-2030年）》，房产税出台呼声再起，重庆规定抵押房产不得预售，2017一号文件出台加强农业供给侧改革等等，加之春节期间，上海、北京及全国11个二线城市包括“四小龙”在内有9成商品房成交环比下滑，其中宁波、福州、大连等地都出现了大幅下滑。看起来，始于2016年10月前后的新一轮调控效果正在显现，这对于去年高烧过热的城市来说是好事，但对于像西安这样的城市而言却不是坏事！
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近日，国务院印发的《全国国土规划纲要（2016-2030年）》，要求到2030年，国土空间开发格局不断优化，整体竞争力和综合国力显著增强，国土开发强度不超过4.62%，城镇空间控制在11.67万平方千米（公里）以内。
其中最重要的一点就是，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。
这其实是2016年4月12日国土部发布的《国土资源“十三五”规划纲要》升级版。该规划指出，用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜，向发展潜力大、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜，对超大和特大城市中心城区，原则上不安排新增建设用地计划，促进大中小城市和小城镇协调发展。
直白地说，这就是继续沿用现在的土地制度，大城市不投放土地，而企图用高房价把大家驱赶到周边城市，从而形成城市群的概念。主要考量的是大城市承载能力有限，所以不再扩大大城市规模，合理配置全国资源，不能让一些城市撑死更不能让一些城市饿死。要的就是利益均沾，平衡发展。理论上和主观上是要让一线人口流出，到三四线去，一线房价下跌，三四线上涨借此去库存。
这可能导致土地紧张城市未来地价更高，同时新房市场增量有限，二手房交易活跃。但对于像西安这样的城市而言，未来可共开发的城市土地增量还是非常大的。至少在5年时间内，甚至在10年时间内，不会存在限制开发的情况。
西安中心城区规划面积800平方千米（公里），至2016年建成区才500平方千米（公里），加上西咸新区2017年起由西安托管，实际上就是变为西安的一个特大开发区，其在初期规划面积822平方千米（公里），可供开发的面积在200平方千米（公里）左右，加起来大西安可供开发的土地面积还不小，未来5年可供开发的土地存量和增量数字很大。
在一线城市和部分二线城市逐鹿已久的全国100强房企，大部分把眼光落在西安，立足西安深耕房地产，这个选择既是企业发展需要，也是一个大趋势。在西安拿地不成问题，随着人口政策的逐步放开，全力推进“国家中心城市”建设，五年左右达到年GDP过万亿，前景还是非常值得期待的。预计2017年起，还会有不少房企通过并购、借壳等各种方式进入西安。
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春节期间，上海、北京等一线热点城市成交量下滑，据说上海仅成交8套。合肥市区住宅备案量不足10套，和去年春节假期的35套相比下降7成。不仅新房成交下滑，二手房降价也是很厉害，据说不少买了房的人还希望政府出手“托市”。南京、杭州、厦门、杭州等地成交也是大幅萎缩。
春节期间本来就不是房地产的旺季，上述情况的出现本不应奇怪，但放在去年全国性城市大调控的背景下看，似乎“天就要踏下来了”，可以理解但不可引发恐慌。有着较好的“返乡置业”题材和背景的西安，春节期间的行情虽然还不错但也并没有火热一片。这不能说调控带来的冷流传导到了西安。相反，一线及部分二线城市的“冷”，却能使西安持续地“热”。
这一点，不仅业界已经看到，从去年国庆至今部分热点楼盘房价节节攀升就可以感觉到，而且很多尝到在北上广及其他二线热点投资性购房甜头的人士也早看到。2016年外地购房人士同比增加113%、千万级地王的出现，已经显现西安楼市发热的迹象，如不是西安市在去年12月31日出台限购促使，加上银行收紧房贷，说不定西安楼市已经被炒热了。
不过这样也好，短期“过热”会烤糊，持续“慢热”可以使香味持久弥漫。对于西安及大西安来说，未来五5年甚至10年将是房地产蓬勃发展的周期，也是房价会发生巨变的阶段。这是趋势，即便政府要控制，最多也是经历一个震荡上扬的过程，而不是直线上升罢了。
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曾经被认为能立竿见影降低房价的“利器”房产税再次进入视野，是因为2016年楼市的火爆推动多地房价上涨，涨幅最大的城市房价上涨超过一半，加上中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的。”房地产税真能将房价吗？即便能降，也是一个长期见效的方子，而不是立竿见影的降烧药。
房地产税要不要出，已经没有疑问。何时出，只是时间问题。如何征收是个关键。按照目前上海、重庆试点的税率看，指望对房地产的降温短期见效，不现实。否则上海的房价在2016年还会过热吗，重庆在黄市长离任后还会有人动前去炒房的念头吗？
但如果像中国央行货币政策委员、北京国民经济研究所所长樊纲所说的，如果和国外一些国家一样，税率在3%-4%的话，那肯定能起作用。这肯定会考虑地区差异、有多少套房子的差异，有2、3套房的家庭，不以炒房为目的，似乎不用太担心。即便是投资性购房，选择像西安这样的城市，把眼光放长远一点也不用太担心，只要受益远大于税负即可。
关于房地产税一事，现在吵心还太早。据贾康说，要系统考虑土地制度、养老等一系列问题，迄今为止还未纳入国务院议程呢。至少在2017及后几年，你可把心放在肚子里。
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重庆规定“从2月1日起，抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押”挺有意思。简单来说，就是你土地抵押借款的，你就不能往外卖房；而你要往外卖房了，办理了预售证了，就不能再把房子拿去做抵押。这是对购房人的保护，但对开发商来说，是要命的，尤其是缺资金的房企。
现实中很多开发商都有类似的情况，土地拿去融资换钱了，然后继续盖房，再去办理预售证往外卖房，这样可以快速回收资金。现在再也不能玩空手套白狼的好戏，必须要投入真金白银，把房子开发出来才能拿到预售证，才能往外卖，而一旦开始卖，就要卖到底，不卖完就回收不了资金了。
其实本身就该如此，抵押了的房子还能往外卖，这在法律上没法解释，得亏楼市一直涨，一旦下跌，法律问题就会出来，如果银行要卖这房子或者土地，你说算谁的？算业主拥有还是算银行的？甚至可以说，出售已经抵押的商品，根本上就是一种诈骗，只可惜大部分业主根本就不知道这回事，而且在力量体现上，也跟银行不是一个量级，所以一旦出现楼市下跌等问题，银行在法律上压倒业主是可以预见的。但显然这一切的始作俑者就是那个开发商。
所以重庆出手规范这个市场是个大好事，又一次在楼市这个领域，为全国各地做了一个非常好的表率。如果其他城市也学习重庆这么做，对不少房企来说，那就真“不好玩”了！西安目前这么做的条件还不太具备。
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任他东南西北风，我自岿然不动。对意向置业的刚需人士及家庭来说，观大势是需要的，但主要看西安的情况。从西安的态势看，早点具备购买条件，还是早些买比较好。事实放在那，越是早些买，购房成本越是低。当然，未来收入能跑赢房价，晚些买也是可以的。
对于想投资房产的人士来说，西安也是一个不错的选择。“城六区”可新购住房一套，其他区域不限。投资西安的房产，除了性价比高的住宅外，商铺、写字楼等，比较优质的地段和项目也是可以考虑的。从西安发展态势看，看得清、抓得准，投资房产起码不会亏，至于能赚多少，一看时间二看产品三看区域发展。