楼市泡沫地区分化格局下如何“去库存”？
2016年上半年，房地产业的表现可谓“一枝独秀”，在“资产荒”和信贷增加的大环境之下，长期作为投资者眼中优质投资标的的房地产业，又开始了新一轮的价格大涨。面对如此涨幅，人们对房地产逐渐到达拐点的预期日益上升，房地产是否“泡沫化”的争论也得到了全社会的广泛关注。此轮房价大涨是否属于资产泡沫化的外化表现，不同地区特征如何？依据房价收入比和存销比两个指标，有助于辨明不同等级城市房地产资产的真实状况，并找到去库存的改善路径。
首先，需求端的房价收入比随城市等级的不同而呈现出差异化特征。一线城市房价收入比处于较高位置。北京、上海均在25左右，今年涨势明显的深圳达到37。二线城市房价收入比均值为9.63，整体正常但分化明显。偏高的城市均集中在东部沿海及长江中下游地区。涨幅较大的南京、合肥、厦门明显高于其余地区，其中厦门达到23.1。三线城市（乌鲁木齐、贵阳、海口、兰州、银川、西宁、呼和浩特）房价收入比普遍偏低，区域分化不明显，均值为7.3，海口以10.7居首位。
其次，供给端的存销比在西部的二线城市和大部分三线城市均不容乐观。截至7月，全国房地产库销比降至1.5以下的正常水平，同比下降0.48。其中，一线城市的库存量依然紧张，北上广深四地平均存销在8.7左右。二线城市整体库存量相对处于合理水平，平均存销比为11.4。但区域产异化依旧明显。以杭州、合肥为首的长江中下游城市存销比在6-7个月，南京的库存量更只有两个月。而东北及西北地区库存量明显偏高，沈阳、哈尔滨长春等地库存均在15个月以上，西安的存销比达到19个月。三线城市的问题最严重，平均存销比为21个月，其中乌鲁木齐高达27个月。
一线城市的供不应求依旧是房价过高的主要原因。但一线城市大量增加供给的难度很大，短期不现实，且房价的变动多依附于政策。对于现有手段，政府应当转移重心，寻求新的调控方式。一线城市的城镇化建设起步较早，因此住房改善性需求极大。以城区为例，有将近60%的居民住宅有改善性需求，这些住房的完善可分担相当一部分压力。重庆作为近几年发展速度最快的直辖市，房价并没有出现过大波动，主要源于重庆市政府对廉租房、共有房的建设。北上广深能否打破现有局面，借鉴“重庆模式”，以地方政府为主导大力进行廉租房、共有房的建设，都是值得期待的。
对于本轮上涨领跑的部分二线城市，市场的投机行为必须引起注意。对于库存量较少的城市，政府应当及时把握市场动向，出台相关政策，同时对蓄意的投机行为进行有效约束，抑制房价的过快上涨。同时，在当前房价上涨向二线城市转移的背景下，一些滞涨城市值得关注。以东北地区为例。沈阳、哈尔滨等主要城市今年房价均出现小幅下降。随着国家1.6万亿元振兴东北政策的出台，滞涨城市是否会有改观，改观以后前期积压的库存能否支撑增长预期，都是下个阶段需要关注的问题。同时，消费者应当理性看待二线城市房价的上涨，对于增长过快的地区，遵循客观规律，避免“羊群效应”，杜绝投机行为。
三线城市依然存在严重的供给过剩，因此对三线城市房地产行业的考验最为严峻。虽然当期“去库存”取得阶段性进步。但参照欧美及日本的城市化进程，随着更多二线城市基础设施的不断完善，更多的人口会向一、二线等较发达地区流动，这对需求本就薄弱的三线城市是“雪上加霜”的。针对三线城市，不仅是政府，相关企业和消费者同样面临很大压力。政府作为城市的经营者和公共服务提供者，应进一步压缩商品性住宅的开发建设，增加公共服务设施建设。另外，以发展实体经济为主，优化产业结构，不断削减房地产对于当地经济发展的带动作用。对于房地产开发商，除了压缩利润对楼盘进行抛售等方式外，对下阶段的发展应积极进行多元化布局。
综上所述，房地产市场的结构性问题日益明显，且主要集中在三线城市。一线城市较低的库存率可以冲抵高房价的风险，市场出现系统性风险的可能性较低。二线城市今年表现抢眼，区位上看由于一线城市前期的涨幅已经趋于饱和，受挤出效应影响，涨幅靠前的二线城市均集中在一线城市周边，且拥有良好的居住环境和基础设施建设。但部分二线城市市场炒作气氛浓厚，南京民间更是屡现合伙凑钱炒房的情况。此类投机行为严重影响当地房地产的正常运行，为下阶段的运行埋下隐患。三线城市由于前期的过度开发，现阶段去库存压力依然很大。三线城市今年的房价都出现不同程度下跌，这从侧面说明，如今经济不景气的情况下，部分前期虚高的标的正逐渐回归真实价值。