“凤凰新城”小区俨然成为荒漠中的“孤岛”
小区周围斑驳的沙地
小区二期底商外立面仍未完工
业主展示购房合同中的细节
凤凰新城小区二期内仍堆放着建筑材料
凤凰新城小区航拍图凤凰新城小区航拍图
导语
陕西省榆林市西南方向，距市中心约20公里的毛乌素沙漠边缘地带，一处现代化居民小区孤零零地矗立在荒漠中。过去四年内，当地2000多户居民将多年的积蓄投入这座名为“凤凰新城”的政府保障房小区，希望在这里实现自己的安居梦。如今，23栋已竣工近2年的住宅楼，却由于周边配套设施严重滞后以及小区内基础设施缺失，而仅仅收获了不足10%的入住率，俨然成为了沙漠中的“孤岛”。
毛乌素沙漠中的“孤岛”
8月11日中午，记者从榆林市南部的榆阳区出发，沿宽阔的公路向西行驶约8公里，进而向南13公里，一片高层居民小区赫然出现在被低矮耐旱植物覆盖的广袤沙漠中。环顾四周，目光所及之处，除了偶尔呼啸而过的汽车，只有斑驳的黄色与绿色，楼群仿佛汪洋中的孤岛，沉寂而突兀。
29岁的王勇(化名)看着车窗外被彩钢板虚掩的小区北门，深深地叹了一口气，“如果4年前知道是这个结果，我怎么也不会买这么一套闹心的房子”。
如今，唯一让他感到些许安慰的是，小区北侧的180亩市政公园已经完工，“这应该是政府唯一兑现了当年承诺的地方。”
王勇告诉记者，2008年前后，距离榆林市约60公里的横山县政府，在该县与榆林市区交界处的毛乌素沙漠中，设立了6.8平方公里的三产服务园区，旨在促进“榆横一体化”发展。
2011年初，横山县政府将政府保障性限价商品房小区——凤凰新城选址在这里，并通过当地媒体进行了大量促销宣传活动。
“当时宣传力度非常大，说是周围有学校、医院、商圈，生活需要基本全都能够满足”，王勇回忆说，当时三产服务园区的远景规划叫的特别响。相比横山县城，这里距榆林市区要近上40多公里，再加上保障性住房的价格确实比其他商品房低了不少，这些条件对于当地“日子还算过得去”的中低收入职工家庭来说具有相当的诱惑力，“虽然房子建在沙漠里，但是大家是冲着三产服务园区来的，只要配套设施到位，位置偏一点儿也可以接受。”
然而，从2013年7月凤凰新城一期交房开始，业主们却逐渐发现，除了自己购买的新房在沙漠中拔地而起之外，当年宣传规划中的配套设施却并没有随小区一同出现。直到2014年12月该小区二期交房时，这一情况仍旧没有改观。
穿过小区北门已经生锈的铁皮围挡，记者进入这个拥有23栋楼，2048户住宅的小区。尽管距最后交房日期已过去1年零8个月，小区二期内仍然一片萧条景象。本该硬化的路面仍是土路;环绕楼群四周的所有底商以及二期部分单元门、楼体外立面仍裸露着灰色的毛坯墙面;花坛里、地下车库入口处，仍堆放着各式尚未使用的建筑材料;7栋高层住宅中，有多部电梯尚未投入使用。
整个小区周边，只有一家小型超市和一家规模不大的饭馆正常营业，小区南侧的底商中虽有一家挂着牌子的药店，但大门紧锁。
“这就是小区的配套设施，开发商告诉我们已经具备了交房条件”，王勇摇了摇头，“当时政府宣传的可不是这样，现在除了业主，已经没人再提当年的规划了。”
“孤岛”中居民的无奈
当地政府提供的资料显示，横山县凤凰新城项目于2011年8月开工，分两期建设。其中，一期工程776套住宅于2013年7月具备交房条件，二期工程1272套住宅于2014年12月30日交付业主。截至今年4月，一、二期只有176户办理了交房手续，实际入住的仅有96户，其中二期入住业主只有9户。
住在20号楼2层的白女士就是这9户业主之一。白女士说，她是去年11月份入住该小区的，当初之所以选择这里，一是因为房价低，二是销售宣传的配套设施很有诱惑力，“从幼儿园、小学到大学，三甲医院全都有，我们觉得这边将来的发展肯定没错。”
“小区现在这个状况，我们完全没想到”，白女士说，距交房日期已过去1年多，当初宣传的配套设施几乎全都没有，“周围只有一个小超市，买个面条都难，更别说教育、医疗、娱乐(设施)了。”
尽管开发商和当地政府早在交房时就已经认定该小区具备了基本的入住条件，但每当面对夜晚窗外的一片黑寂，白女士都会觉得这种说法名不副实。
“首先，市政供热管线没有接入，冬季取暖只能靠电暖器维持”，尽管小区物业在供暖期每月向每户居民赠送1000度电，“但即便是这样也不够用。”其次，所谓的“通水”也并非市政自来水，而是开发商打井抽出的地下水，“在我心里总觉得地下水没有自来水放心”。此外，小区的排污管道也没有联网，开发商在沙漠中挖了一个化粪池，“现在(污水)就排到那里面，我们担心时间久了会对地下水有影响。”更重要的是，小区二期至今没有接通天然气，“做饭都成问题。离市区又远，干什么都不方便，谁愿意来这边住啊。”
白女士表示，这套房子是他和老公的婚房，也是夫妻俩唯一的住房。当初购房时，两人均无购买限价商品房的资质，最后还是从别人手里买来的购房指标。
“后悔，现在是真后悔，(这里)没有任何前景可言”，白女士无奈地摇了摇头。如今，夫妻俩还要为月供奔波，“没有办法，如果不搬过来就要另租房，贷款还是要还，现在房租贵，钱又不好赚，总不能两头花钱，所以只能忍了。”
白女士说，再过一两年，自己的孩子将会面临上幼儿园的问题，如果小区的状况没有改观的话，他们只能搬走，“实在没有别的办法，当初还想着靠它(房子)安居乐业，现在看来，没什么希望了。”
同为该小区业主的王勇告诉记者，购买这个小区住宅的人都不是有钱人，大家普遍的想法是能够借政府提供的优惠条件实现自己的安居梦，“我们感谢政府，也没有太高的要求，当初宣传的内容哪怕能够兑现一半，也算是对大家有个交代”。
1000多户业主怒而停贷
记者从小区内了解到，今年入夏以来，当地政府将经过小区的唯一一趟城际班车改为公交线路，小区交通问题得到了一定程度的改善。也许是受此影响，入住凤凰新城二期的业主增至20户左右，但相对于小区二期总住宅量，入住率仍不足1.6%。
面对这些问题，相比于白女士的隐忍，更多的业主则做出了更为“强势”的回应。
记者从横山县政府了解到，从2014年6月开始，凤凰新城小区部分业主提出“降价、退房”等要求。随后，542户业主拒绝配合办理按揭，526户已办理按揭业主停还贷款。
小区二期19号楼业主刘先生告诉记者，2014年1月前后，他们在小区开发商的组织下办理了按揭贷款的相关手续。在此后的一年中，刘先生每月正常还贷，但他渐渐发现，“当初政府承诺的学校没盖起来，公交车也没有，我们找开发商，对方也是拖拖拉拉。”
鉴于这种情况，2014年底，刘先生停止了按揭还款。“并不是没钱还，而是看不到希望了”，刘先生说，假如继续还款，最终小区配套设施完善了还好，“如果最后(配套)也没建起来，前期首付、还贷已经投入了20万，后期还贷加上利息还要40万，对于我们这样的普通家庭来说，实在没法承受这个风险。”
与刘先生不同，二期16号楼业主李先生在交完首付后，根本就没有办理按揭手续。
李先生说，开发商通知业主办贷款时，自己并没有的抵触的想法，“当时我把贷款材料交给银行，但是不知道什么原因没有通过。”随后，他又在开发商的建议下换了一家银行重新申请，“就在这个过程中，我根据当时建设的情况判断，二期到交房的时候，绝对达不到之前宣传的状态。”
此外，李先生发现，之前火热的榆林房地产市场有降温的趋势，许多地理位置更好的楼盘已经开始降价，“但是这个小区是限价房，价格没有变化，相比之下房价也就不算便宜了。”
同样没有办理按揭手续的业主梁先生则表示，为了付清这套房子的首付，自己已经卖掉了之前居住的小房子。当时办理按揭时，梁先生因为其他原因没能通过审核。如今，面对凤凰新城小区的现实情况，他甚至感到庆幸，“现在就是银行让我办我都不办了，投的越多赔的越多。”
对于之前已经投入的购房款，停贷业主们表示，目前，他们也没有好的办法，“只能跟政府、开发商协商解决”。当然，大家最希望看到的还是小区内外环境尽快好起来。
开发商：业主停贷致小区存尾留工程
作为凤凰新城小区的开发商，横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司行政经理武占鹏在接受记者采访时表示，该小区所有住宅已于2014年12月30日前全部交付，至于小区入住率低的问题，经济下行是主要原因。
武占鹏表示，横山县政府规划三产服务园区时划定的区域比较大，“政府希望这里成为一座拥有8万人口的‘城市’。”然而，2013年前后，当地经济下行趋势突显，规划区域内的学校、医院、公交车等配套设施建设出现了明显的滞后。在凤凰新城小区开工建设之前，当地政府对周边区域进行了规划，“但是这个规划并不等于承诺，在任何时候开发商和政府都没有明确指明学校、医院等设施何时建好，再综合经济下行的情况，这些设施的建设进度确实慢了一些。”
除此之外，小区位置偏远和“房闹”的出现也是原因之一。武占鹏表示，由于近年来地方经济不景气，不仅仅是榆林周边区域，就连榆林市内的商品房价格也出现了普遍性的下滑。而作为保障性住房的凤凰新城小区，不仅地理位置偏远，其价格也早已被政府限定，因此，无法随当地房地产市场进行调整，“开发商的利润率定在8.43%，我们在价格上没有任何发言权，所以现在来看，这个小区的价格优势几乎已经没有了。”
武经理说，部分业主停贷后，银行为了规避风险拒绝向开发商发放贷款，这直接导致了开发商资金链断裂，小区内的尾留工程也因此无法正常完成，但这些并不影响业主入住。
武经理认为，对于目前出现的局面，开发商方面并无过错，因此不应承担责任，“我们的房屋质量绝对过关，已经通过了合同中注明的‘限价商品房验收’”。小区的绿化做的也不错，并且按照合同的规定按时交房，“只不过是业主没有按时收房而已。”
当地政府：有规划无承诺 将加快配套建设
8月12日下午，榆林市横山县委宣传部雷副部长接受记者采访时表示，虽然凤凰新城小区属政府限价的保障房小区，但采取的是市场化运作。在小区楼盘销售前的宣传活动中，政府并未对业主做出任何承诺，严格来讲，当地政府甚至没有参与宣传工作。
当时，横山县政府确实与相关单位达成了合作意向，“政府只是通过网络和新闻媒体初步发布了这个消息，之后是开发商拿这个(消息)做了很广泛的宣传，这是企业行为。”
在横山县政府出具的《凤凰新城项目有关情况说明》中提到，三产服务园区规划建设年限为2010至2022年。由于凤凰新城小区是园区内启动的第一个项目，市政配套项目和公共配套项目正在分期推行，二者之间存在时间差。《说明》中还提到，受整体形势影响，大部分业主仍持观望态度，导致小区交房率、入住率较低。同时，开发企业受业主停办按揭、停还贷款等问题影响，过亿元资金无法回笼，加之目前融资困难，形成一系列连锁反应，导致远景目标短期内无法实现。
记者从横山县政府方面了解到，目前，当地政府已有计划在小区周边建立一处医疗门诊中心，另有一所乡村卫生院将在不久后落户小区不远处的村庄。而关于已开通的公交车票价，是否存在因政府补贴取消而上涨的问题，县政府相关负责人表示，此事系政府多次协调的结果，未来也不会出现因补贴取消影响票价的情况。
此外，拥有9个班的幼儿园和可容纳24个教学班的小学将在今年9月底投入使用;小区附近正在建设中的榆林高专附中也将在2017年秋季开始招生;预计能够给小区周边带来活力的榆林大学建设项目也已经获得批复文件，正在进行前期论证。
雷副部长表示，下一步，政府将积极与开发商及供气企业对接，督促其在确保安全的前提下尽快为凤凰新城二期业主接通天然气。市政自来水管线及污水处理厂，也正在加速施工中。
雷部长说，今年4月，当地政府在凤凰新城小区周边策划了大量的活动，其目的就是为了提高该地区的人气指数，“从现在来看，(活动的)效果正在逐步展现，未来要把这里打造成一个婚庆文化产业园区。”
雷部长同时表示，凤凰新城面临的问题在榆林地区并非个案。2013年前后，受经济大环境影响，以能源产业为支柱的当地经济严重下挫，其中对房地产业的影响相当之大。
据了解，2011年凤凰新城小区刚刚开盘时，10多公里外榆林市开发区内最好的房子单价已经涨到10000多元，而凤凰新城的房价仅为3000元左右，即便和榆林市高新开发区内一般的商品放住宅相比也要低20%至30%。如今，榆林地区的房价大幅降价，个别楼盘价格几乎“腰斩”。
“凤凰新城小区业主最根本诉求，还是希望房子能够降价”，雷副部长说，“因为有些业主已经付了首付，有些(业主)还没有，只是交了定金”。
然而，鉴于该小区政府保障性住房的性质，降价的诉求恐怕难以实现。
难以破解的恶性循环
针对凤凰新城小区乃至榆林地区房地产市场出现的问题，有房地产经济学专家分析后表示，该房地产业可能已经陷入了恶性循环。受宏观经济形势的影响，当地政府财政收入受限，投资者信心不足，是导致部分新建小区出现烂尾、配套设施严重滞后的主要原因。
据当地一位知情人士透露，凤凰新城开盘时场面相当火爆，“2048套房子，报名购房者多达8000多户，这也是当是榆林地区房地市场的一个缩影”。
受到宏观经济环境影响，从2013年开始，榆林当地经济开始下行，房地产业受到了严重冲击。最直观的结果就是楼盘普遍降价，“三产服务区里之前已达意向的几个项目也没有成型”，其中就包括业主最关心的教育和医疗项目。
“这直接导致了业主们不愿收房，并采取停贷这种相对激进的方式”，该知情人士表示，业主拒绝入住对小区周边人气影响很大，停贷又直接影响开发商对小区的后续建设，“对入住率的提升很不利。”
而小区入住率又直接关系到周边区域的人气，同时又会影响到政府规划的制定，以及投资者对该区域投资价值的判断，周边配套设施的建设速度又与此息息相关，“现在就像一个怪圈，业主、政府、开发商在这个圈里转来转去，谁都不容易找到突破口。”
记者综合多方信息了解到，在凤凰新城小区业主中，确实有部分业主希望小区的房价能够降下来。但是在这位知情人士看来，这种想法并不理智，“首先，政府限价的初衷是要解决大家的实际困难，而且(价格)有政策法规作为依据，不能说降就降”。此外，在经济下行的大环境下，业主、开发商或政府都不可能凭借一己之力解决所有问题，“也许相互配合，各让一步，才是解决这个问题最有效的办法。”
专家：加快转型或是当地经济唯一出路
山西财经大学某知名房地产经济学专家在接受记者采访时表示，凤凰新城小区所出现的问题在某种程度上可以说是当地当前经济形势的一个缩影，“同时，也说明当地政府在做决策时，并没有预见到市场和经济形势变化的如此之快。”
该专家表示，限价商品房作为保障房的一种，政府应该在其背后发挥一个“托底”的作用。因此，政府应该创造条件，克服困难，想方设法保证居民的基本生活，“比如水、电、气、交通，基本的医疗、教育条件，绝对不能让业主在沙漠里孤苦伶仃地受罪。”
对于榆林市所面临的经济形势，该专家表示，在国际煤炭市场不景气的大环境下，对于以煤炭采掘业为主要经济支柱的榆林市来说，寻找新的经济增长点应该成为当地政府工作中的当务之急，也是唯一的出路。
该专家认为，榆林当地政府部门应该抓住供给侧改革的契机，着力调整当地产业结构，通过创新和转型来促进当地经济的持续发展，“但这种调整恐怕无法在短时间内见效，往往需要一个较长的过程。”
“像榆林这样的资源依赖型的地区，在此前的特殊历史时期，通过煤炭资源采掘业和简单的煤炭资源输出，实现了经济总量的快速增长，但严重缺乏具有较高经济附加值的产业”，该专家称，这也导致了该地区其他方面的经济基础比较薄弱，“即使当地政府已经意识到了这个问题，但要真正实现经济转型也是相对困难的。”
该专家同时表示，从目前情况看，期待煤炭市场回暖来重新盘活榆林地区经济的想法似乎并不现实。
首先，如果继续延伸资源采掘产业链，生产的仍然属于相对低端的产品，难以获得较高的附加值。而且从未来科技及国际市场的发展趋势来看，全世界对煤炭的依赖程度将会降低，反而对石油、天然气及新能源的依赖程度会逐渐加重，“从这个意义上讲，以煤炭为对象的产业在未来肯定要走下坡路，而之前煤炭市场的‘景气’，在未来很可能根本找不到。”