如果说“房产广告”是判断行业走势的“晴雨表”,那么2016年初,以恒 大为代表的地产大腕持续强势广告信息的推广宣传,则预示着西安楼市新一年“地产大战”的开始。在全国房产“去库存”大背景下,随着契税下调、降准、营改增等众多利好政策的出台,西安市政府依据地方特色出台了“楼十条”,以“去库存,调结构”为基调,开启救市模式。
据某研究院数据显示,上半年,全国房地产市场成交高位运行,整体态势良好。据统计,50个代表城市商品住宅月均成交约3500万平方米,同比增长36.6%,绝对量创历史同期最高水平。而历经6个月的市场检验,西安楼市的“年中测试”成绩如何?
住宅刚需产品:价格优惠走量为主
记者从西安链家研究院了解到,截止6月底,西安商品住宅存量为1900万㎡,按照2016年上半年月均145万㎡的去化水平,商品住宅去化周期为13个月,较2015年年底库存周期明显缩短,去库存效果明显。就单月来看,1月份西安市商品房开门红销售161万㎡,创西安同期销售历史记录,4月创单月成交历史记录。
在全国的房企销售排行榜上,万科、恒 大、碧桂园摘得半年业绩前三甲;而在西安市场,万科以52.65亿元成交金额遥遥领先,金地、中海位列二、三名,万科上半年“十盘联动”,产品形态丰富,以刚需、改善型产品为代表的金色悦城、金域东郡等,在项目数量上占据优势。同样,恒 大以其全国标准化作业的“高性价比”精装产品以及“大折扣”优惠政策横行天下,大受购房者认可。4月份,恒 大·翡翠华庭亮相开盘,除过恒 大自身产品的优势之外,“85折优惠”是吸引众多购房者的重要因素之一,开盘当天恒 大·翡翠华庭以758套,5.5亿销售金额刷新今年开盘记录。恒 大20周年之际,恒 大又以“全国楼盘8折”钜惠为半年销售添一把火。
经历了只为能住而买房的简单粗暴式的居住需求后,消费者越来越理性了,毕竟现在收入稳定了,生活品质要提升,二胎正在进行中等渐进式需求驱动了更多改善型客户换房的步伐。因此,西安楼市改善型住宅产品的去化速度加快。记者从易道顾问了解到,2016年3月商品房成交量180万平方米,住宅成交量159万平方米,创历年3月份成交记录,而改善型需求客户的集中入市是3月销量走高的核心关键。如逸翠园·西安、龙湖·源著、华侨城·天鹅堡、天地源·曲江香都洋房产品,均只提供三居或以上大面积产品,这是面对改善客群市场反馈的一个明显信号。
商业类产品:体验型特色主题类型受欢迎
与住宅市场“去库存”的速度相比,西安商业地产显得有些尴尬。记者从西安链家研究院了解到,商业市场存量为850万平方米,按照2016年上半年月均去化水平7.5万平方米/月计算,库存压力持续攀升。办公市场的存量为430万平方米,按照2016年上半年月均8万平方米/月去化水平计算,办公去化周期为54个月,与去年相比,无明显变化。
“因为很多商业存量是开发企业自持的,所以实际商业存量没有数据表现的那么惨烈。”西安链家研究院院长张计卫补充道,如小寨赛格国际、熙地港等强调体验性消费为核心的新兴购物中心的兴起,突破了单一零售模式,满足人们“一站式”消费需求的复合型业态将是大势所趋。以亲子教育、文化主题类为主导的家庭体验式消费模式已经成为各大购物中心的标配。尽管商业地产因“同质化”而遭受质疑,但业内很多人还是看好商业地产未来的发展,综合性多业态和特色化的发展必然是未来商业地产的趋势。
克而瑞机构西安公司总经理朱郁认为,“上半年,西安住宅市场去库存良好发展意味刚性需求和刚改需求释放递增,除过各项利好政策,价格是刺激上半年销售的重要因素。”朱郁还表示,下半年,住宅市场还会有小幅的反弹,量价都会稳中有涨,商业市场则不容乐观。西安交大房地产研究所所长杨东朗也表示,下半年住宅市场将健康发展,价格平稳,销量微涨。