自己的房子住不进去，赵女士的老公马先生一筹莫展。见习记者 张超 摄
前房东卖房前签了3年租赁合同
3年租期虽过租客就是不肯搬走
律师提醒买二手房前有几个问题要特别注意：
有无租赁关系、有没有法院查封、户口有没有迁走……
昨天上午，赵女士来电：我买了个二手房，已经4年了，到现在还搬不进去，就因为里面的租户不肯搬走。我现在每个月要付5000多的贷款，又要自己租房多付3000块钱，这4年已经多支出了十几万了，家里真的被掏空了，到底什么时候才能搬进新房啊……
见习记者张超核实报道 赵女士和老公都是丽水人，4年前，赵女士因为工作调动来到杭州，老公也一起跟过来。夫妻俩考虑以后就在杭州发展，儿子估计也要在杭州上大学，索性卖掉了原来丽水市区的房子，在杭州重新安家。
2011年下半年，夫妻俩看中江干区天城铭苑×幢6楼一套二手房，“我爱我家”景芳店工作人员带他们看了3次，夫妻俩蛮满意，以170万元的价格买下这套112.58平方米的房子。
签完合同拿到了三证，准备收房时，却发现房子里住进了一家三口，他们说房子是原房东租给他们的。
当时赵女士夫妻把租客告上法院，租客拿出了租赁合同，合同签订日期是2011年6月23日，早于夫妻俩购房的日期，合同有效期3年，法院宣判租赁合同有效。赵女士夫妻俩只好多等了三年。
到2014年6月底，租赁合同到期，想着终于可以收房了。可原租客不但没搬，房子里还多住了一个80多岁的老人。
赵女士夫妻忍无可忍，又把租客告上了法院。今年3月，杭州市中级人民法院判决，租客要在30日内腾退房屋。
赵女士说，他们一家直到现在，还是没能搬进新房，依然在外面租房子住。
房客不搬走，我们怎么办？
昨天下午，我在西湖文化广场和赵女士的老公马先生见了面。马先生背了个双肩包，眼睛血红，一见我就从包里掏出一个文件袋，拿出杭州中院判决书。
“你看，终审判决已经判了，房子毫无疑问是我的，可原租客一直到现在还住着，丝毫没有搬走的意思，我们住不进去啊。”
马先生说着眼里泛起泪花，下巴不停抽动。
“买房子的首付我们好不容易凑了100万，剩下的每个月要还5000多按揭，结果到现在还住不进去，租房子一个月租金又要3000块钱……拖了4年了，我们真的是山穷水尽了……”
前房东说，跟我不搭界你去找法院
昨天下午，我去了文晖大桥东的天城铭苑小区，找到马先生买下的602室。
敲了敲门，没人回应，贴着耳朵也听不到里面有什么动静。
一位穿睡衣的邻居大伯下楼拿快递，我问他602的情况，大伯摆了摆手，“经常不在家的，今天也有人来敲过门，没人的，肯定不在。”
问起602室，大伯抿了抿嘴巴点了点头，“格局蛮好的，是跃层嘞。2007年造好的时候我就住进来了，他们也是那个时候住进来的，没换过人诶。夫妻两个加一个伢儿，都在附近上班的好像。”
昨天下午我打通602前任房东唐女士的手机，电话那头听完马上说“跟我不搭界的，你去找法院。”电话就挂了。
买房合同前签的租赁合同
有没有效力？
浙江腾飞金鹰律师事务所的合伙人吴方荣律师说，从法律上讲，买卖不破租赁，而且租赁在先，肯定是先保护租客的，只要是合法的租赁合同，产权转移租赁还是有效的。赵女士他们之前那个租约，时间也不长，法院可能调查后认为租约有效，所以支持了租客一方。
“虽然买卖不破租赁，但是如果卖方刻意隐瞒租赁情况，买方也可以举证并起诉房东，根据实际造成的损失索赔，比如说少用几年，就索赔几年租金或者相应购房款等等。”吴律师说。
为什么一直不起诉原房东？
赵女士老公马先生说，当初他们也是听了别人的话，以为只要告倒租客，让他们搬出去就行了。后来官司打输后，身心疲惫，想着只剩两年半，租期一到肯定能拿回房子。没想到后来租客不搬，又觉得租期到了就和原房东没什么关系了……
强制执行难度很大
马先生说，他们夫妻俩今年上半年已经申请了法院强制执行，法院也已经受理。“法院调查过，租客一家人名下没有房产，屋里又多了一位老太太，所以强制执行，也有很大难度……”
吴方荣律师分析，“判决没有任何疑问，房子就是赵女士和马先生的，但说到后来，这就是典型的腾退案件，判决不难，执行才难。虽然没有明确规定要保证房子里的租客有房住，但是现在法院在强制执行时，最注重的还是人性化。”
吴方荣律师打了一个比方，“强制执行是可以冲进家里，把家里的东西都扔出去，但是里面的人怎么办？如果一个老太太躺在床上，难道连人带床一起扔出去？显然是不可行的，这就是硬性规定和实际操作之间的矛盾。”
吴方荣律师说，考虑到双方的实际情况，一般来说会要求业主给租客垫付一定期限的租房资金，可能是一两年，也可能是几个月，期限没有固定的。如果业主真的比较困难，这个期限是可以商量的。
“我觉得法院也是能理解的，根据实际情况来嘛！法院也是想执行结果更好一点。”
为什么类似遭遇的孙女士
打赢官司拿回了房子？
孙女士在2012年通过卓家房产中介，花198万元从一委托人手中在滨江锦绣江南小区给女儿买了套114平方米房产，作为女儿的婚房。拿到房产证第二天，发现房子里还有位租客刘某，他跟原房东签了20年房屋租赁合同。租客拒不退房，并说要住满二十年。孙女士找原房东，原房东说你去告好了。孙女士走投无路，找到快报。
快报从2012年8月22日开始，连续报道了这一事件，在社会上引起强烈反响。
当年9月5日，孙女士女儿女婿到滨江区法院状告原房东和中介，要求立即交付房屋并支付违约金，中介也要共同承担责任。法院快速立案。
2013年2月28日，滨江区法院作出一审判决：房屋买卖合同生效，而租赁合同，从签订动机看，是因为租客刘某得知原房东其他财产都已抵押，为了消除向原房东出借款项的顾虑。所以，这份租赁合同不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力。并且，建立房屋租赁关系，也不是双方签订租赁合同的真实意图，只是租客作为其债权实现的一种担保形式。滨江区法院判决租客刘某在判决生效10日内需腾退房屋……
2013年3月15日，租客刘先生向原审法院提交上诉状。
2013年6月3日，杭州市中院二审开庭审理。法院认为，二审的核心是究明王××与刘×之间是否存在租赁合同关系。
“……从签订合同的目的、修改和重签合同的经过，可以认定双方的真实意图并非建立房屋租赁合同关系……”
终审判决维持了原判，孙女士终于拿回了属于自己的房子。
买二手房有几个问题要特别注意
从2013年2月1日开始，杭州市启用了新版二手房买卖合同，更加规范了一些信息，比如补充了抵押权和租赁关系的处理约定，补充了关于户籍迁移的约定，补充了交易双方的详细信息等。
“简单点说，就是要在签买房合同前注意这么几项，有没有租赁关系、有没有被法院查封、物业费、水电费等有没有欠费、户口有没有迁走。这些可以事先在合同里说明，并让房东承诺。一般也都会要求房东把这些都处理好，中介也会去调查，当然了，买房者自己也要多留个心眼。”吴方荣律师说。