楼市新政首周一线城市量涨价平
本报记者纪睿坤北京报道
4月9日，上海市住房公积金管理中心公布最新的政策，购买首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元；补充公积金上限再增10万元、20万元。
新政将自4月15日执行。
此前的4月7日，深圳住房公积金中心宣布，自4月7日起，该市住房公积金贷款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%。
这也是上海、深圳两地根据住建部住房公积金要求落地的地方版新规， “按照常规，‘3·30新政’后，各地将就中央稳定住房消费的精神，以及各部委落地的楼市新政出台相应的地方版执行细则，”北京中原地产首席分析师张大伟表示，也就是说，一线城市的政策还有很大释放空间。
另据21世纪经济报道记者了解，北京、广州也在研究本地可执行的楼市细则，预计将从住房公积金、首套房及二套房贷等角度落地。
一线城市利好
“谨慎、分化”是张元对近期楼市新政的看法。
张元是北京一个基金公司的高级经理，在2014年楼市下行时期，该基金公司开始转型，80%的钱转向了资本市场，剩余的20%的钱留在地产。而在此前，该基金公司80%的资本都定向在地产领域。
“市场和去年一样，一线城市和部分二线城市地产还不错，大部分的三四线城市仍不能碰，”张元称，剩余的20%的资金只定向投向一线城市，最好是北京。
中原集团研究总监刘渊也认为，3月底密集推出的新一轮支持房地产市场的政策，将对一线城市和部分二线城市有很大提振作用，但三四线的房价将持续走软。
市场也如是表现，楼市新政首周(3月30日至4月5日)，根据中国指数研究院数据，22个主要一二线城市累计住宅成交面积环比前一周上升4.9%。其中，一线城市成交面积环比上升约7.5%，广州、北京成交量涨幅均接近四成；二线代表城市中半数成交量环比上涨，成交总量较前一周小幅上涨4.0%。
“当然，新房的交易需要一个过程，网签数据具有滞后性，3·30新政对于新房网签量的影响，将会在三周后有明显反映。”张大伟如是说。
北京短期未涨价
需要注意的是，和此前一出新政便涨价不同，具有楼市风向标意义北京楼盘鲜有楼盘涨价，多开发商借新政打出“新政之下不涨价”、“涨价倒计时”等口号。
根据北京市住建委网签数据，3月30日楼市两大新政公布后，3月31日至4月5日6天时间内，北京市新建住宅网签2063套，同比增长191.80%；二手房6天时间内网签2496套，同比则增长39.13%。
21世纪经济报道记者亦致电多个房地产公司获悉，新政刚落地需要消化，诸如货币政策等仍需要操作层面落地，市场仍待发酵。
“一般来说，量涨在先，价涨在后，在市场明显上涨之后，开发商才会如此调整销售策略或者涨价。”北京通州的一位销售总监如是告诉21世纪经济报道记者。
“北京楼市仍以去库存为主，预测4月前后，北京楼市成交会出现一个井喷，届时库存一旦消化完，房价才会有明显变化。”亚豪机构市场总监郭毅介绍。
值得一提的是，张大伟表示，按照此前的规律，土地市场大热也将推涨购房者入市，影响市场预期，但3月份之后，北京鲜有土地尤其是好地供应，也因此，北京楼市比想象反应平稳。
不过，张大伟也提醒，北京近年来不断收紧土地供应，2015年的商品房供应额度更是历史新低，供需失衡下，北京房价将趋于稳定。
新政执行细则待出
在张大伟看来，未来的一线城市楼市新政还有很大释放空间，随着新政逐渐落地，市场反应也将逐步走好。
4月9日，上海市住房公积金中心出台新政，购买首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限由30万、60万分别调至50万元、100万元；补充公积金上限再增10万元、20万元。深圳不日前也下调了首套房和二套房的贷款比例。
另据21世纪经济报道记者采访广州市住房公积金中心人士获悉，广州市也正在研究调整住房公积金贷款政策，比如让借款人去申请商业贷款，商业贷款与公积金贷款的利息差额由公积金中心来补贴给借款人。
广州住房公积金管理中心的人士表示，目前这一方案已经初步与部分银行进行过沟通协调，但最终仍然待上报批准。
4月9日，北京市住建委的相关人士也告诉21世纪经济报道记者，北京也在研究有关中央的楼市新政精神，并将就北京城市规划、人口等特点出发落地出台可执行细则。
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政策的效应正在悄然改变市场的格局。今年2月以来，央行降息、二套房首付比例降低等一系列信贷放松政策，极大地降低了改善型购房者的购房门槛，全款买房尤其是中高端全款买家的比重正在大幅下降。业内人士认为，这既符合政策的导向，同时也说明房地产之外的投资渠道正在拓宽。
全款买家占比下降
“现在全款买房的客户越来越少了”，位于北京朝阳区孙河板块的某高端项目负责人近日告诉记者，去年9·30新政之后，全款买房的客户占比大概降低到四成左右，而今年3·30新政之后，这一比重再次降至两成。
3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发文《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》指出，对符合条件的二套房购买者，最低首付款比例下调至不低于40%。
北京某房企营销负责人告诉记者，在政策出台后的这几天时间里，全款买房的客户比重已经出现明显缩水。亚豪机构市场总监郭毅认为，随着贷款首付、利率在降低，放款更为便捷，选择贷款的客户会越来越多，尤其是房价在上涨过程中，如果手中持有资金足够支付调低后的首付，以前卖一买一的客户可能不会急于卖房，而是贷款先买房。
二手房市场也同样如此。来自伟业我爱我家的数据显示，今年3月，我爱我家成交的二手房中，全款客户占比26.63%，3·30新政出台前6天，全款客户占比30.13%，而新政之后的6天时间里，全款客户占比降至25.41%。这一数字不仅低于3月全月的平均水平，也低于新政前的周水平，与去年同期的44.5%相比，全款客户所占比重更是大幅锐减。
伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉认为，去年4月由于信贷收紧，购买力支持力度不足，交易量下滑，当时的买房人也主要是购买力较好的家庭，所以全款客户占比较高。而今年信贷环境相对宽松，两次降息，公积金贷款最高额度也提高，这些都促使不少购买力相对一般的市场需求入市，所以新政后二手房领域全款客户占比出现明显下滑。
非房产类投资渠道拓宽
值得注意的是，这种急剧的缩水现象在中高端产品里尤为明显。上述位于朝阳区孙河板块的项目便是高端产品的代表，该项目最低总价为2000万元/套左右，于2013年入市。
在记者采访中，另外多个中高端项目也佐证了这一趋势。位于北京城区的某高端项目营销人员告诉记者，事实上，在9·30第一波救市之后，就已经有客户咨询贷款的事情，到3·30第二波救市尤其是二套房首付比例最低降至四成，选择贷款的客户开始明显增多。
追溯其原因，一方面，资金实力并不雄厚、但对居住要求又比较高的改善型买家正在大举入市。亚豪机构副总经理高姗告诉记者，近期银行信贷调整政策极大地刺激了这部分置业人群在短期内集中入市，这类人群购房主要依靠房贷支持，银行信贷政策的放松对其影响很大。
据亚豪机构统计，今年3月，北京公寓豪宅市场里套均总价在1000万元以下的入门级豪宅共成交105套，占总成交量的比重为56%，而套均面积在200平方米以下的小户型公寓则成交129套，占比高达68%。
而另一方面，除了政策的导向作用，也说明房地产之外的投资渠道正在拓宽。中原地产首席分析师张大伟分析认为，由于国内房价过高、交易限制多，很多高端需求已经开始转向价格更低、产权也更稳定的海外置业，沉寂已久的股票市场也于近期开始回升，加快了资金的转向。对于普通投资者而言，银行理财产品、互联网金融投资逐渐兴起，这些投资渠道风险低收益高，而且投资门槛更低。相比之下，大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已经不再是最佳投资选择，因此房地产投资需求也出现显著回落。