随着万科、招商地产、金地集团等一线房企纷纷宣布加快商业地产步伐,在商业地产耕耘已久的中海地产也一改往日的低调作风。
近日,中海地产高调发布了中海系甲级写字楼“云商务”品牌战略,标志着其从传统商务开发商向商务综合服务商的战略转型。
这与万科向城市配套服务商转型不谋而合。实际上,在房地产进入下半场之时,各大开发商都开始谋求商业模式的转型,并小心求证着。
这与深圳CBD之王卓越集团在今年6月推出的“E+商务”服务平台有些类似,即结合现有的商业物业规模优势,进行平台资源整合,主动为客户提供各类增值服务,以寻求更多盈利增长点。
虽然中海地产对外很少提及其商业地产,但暗地里,其商业物业已经初具规模。
中海商业地产发轫于上世纪90年代初的香港,以香港湾仔的中国海外大厦为起点,目前项目已遍布香港、北京、上海、深圳、成都、青岛、西安、沈阳、济南、珠海、南京等20多个经济活跃城市,目前运营和发展建设的商业物业面积超过600万平方米。
作为国内最稳健的地产开发商,中海地产的转型折射出整个地产界的转型焦虑。
随着房地产行业由黄金时代进入白银时代,大多数房企开始探索转型,可谓“八仙过海,各显神通”。但仔细研究可以发现,商业地产几乎是各大房企转型中的“标配”。
万科总裁郁亮曾表示,中国所有的地产开发商都还没有拿到下一个时代的入场券,黄金时代的做法不再适用,需要更多创新才能找到活下去的方法。
万科选择向城市配套服务商转型,在继续做好传统的住宅业务的同时,围绕城市建设和配套发展消费体验地产和产业地产。消费体验地产包括生活中心、社区养老、旅游度假,甚至是社区教育。产业地产则是城市发展所需的物业配套,包括写字楼、会展中心、物流地产等。
对于三块业务的比例,郁亮表示没有固定的模式,城市配套服务商是个生态系统,是自然进化的结果,不是刻意规划的,要让各类业务自然发展。
绿地也选择将鸡蛋放进更多篮子里。绿地集团董事长、总裁张玉良在接受媒体采访时表示,绿地集团的战略是“以变应变”,通过优化区域结构和产品结构,做强商业地产、强化房地产关联产业、加强产品研发创新等。他还强调,未来绿地集团商业地产的比例会逐步扩大。
根据绿地的规划,2014年绿地会继续加大商业的持有面积和规模,最终达到商业和住宅6∶4的配比。
事实上,包括华润置地、招商地产、金地集团等在内的房企也都在加大商业地产的布局。
虽然商业地产会形成较大的资金沉淀,对企业的资金实力要求较高,但在土地日益稀缺的时代,商业地产的运营可以为房企带来长期稳定的投资收益。房企将一部分“鸡蛋”放入商业地产,可获得稳定现金流、优化财务结构。
至于商业地产的产品结构、运营方式,则因企业而异。
万科采用“小股操盘”的方式对商业地产进行轻资产运营,并引入国际资本,探索资产证券化。这有利于万科迅速积累运营经验,在商业地产上获得快速扩张。
而中海地产的商业地产则全部由公司自己持有经营。这与中海地产稳健的财务结构和较好的资金实力有关。截至9月30日,中海地产持有现金376亿港元,净借贷水平为47.6%。
中海地产相关人士告诉本报记者,中海地产向来重视商业地产的发展,并坚持增加投资物业比重的战略不变,“我们还在纽约、伦敦不断寻找商业机会,以实现我们全球化的战略目标”。